□本報(bào)記者　崔榮杰　實(shí)習(xí)生　林彥銀
　　在兩年前,濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)還處于“起步”階段,并一度出現(xiàn)了“商住價(jià)格倒掛”的現(xiàn)象,許多市中心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,其價(jià)格還不如相同區(qū)域的住宅。而經(jīng)過去年和今年的發(fā)展,尤其是今年面臨的住宅限購的局面,讓濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目走向火熱,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)遍地開花之勢,而專家和業(yè)內(nèi)人士也指出,濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)要走向一片繁榮,還有很長路要走。
　從“商住倒掛”到“一枝獨(dú)秀”
　　談濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)就不能不提原來商業(yè)地產(chǎn)那段“黯淡”的日子。兩年前的濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn),不僅供應(yīng)量小,而且增長緩慢,很不受樓市資金的“待見”。
　　2009年的濟(jì)南住宅市場,經(jīng)歷了一段“燥熱”,但這份熱度與商業(yè)地產(chǎn)無關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)一直顯得默默無聞,增長緩慢,以至于出現(xiàn)了“商住價(jià)格倒掛”的現(xiàn)象。一些熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格低于住宅價(jià)格。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2009年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量為23.25萬平方米,其中新增9.52萬平方米,全年成交15.06萬平方米。在價(jià)格方面,“底商”到2009年底每平方米上漲了2695元,漲幅為19%,而純商業(yè)地產(chǎn)相比“底商”則表現(xiàn)得不是很好,2009年成交量只有4.64萬平方米。2009年商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)不足,可選擇范圍小,在售項(xiàng)目均位于傳統(tǒng)商圈邊緣,商業(yè)氛圍一般。同時(shí),產(chǎn)品搭配不合理,價(jià)格提升難度較大,許多在售項(xiàng)目面積過大,讓投資者買不起,市場需求受到抑制。
　　而2011年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年一季度以來,濟(jì)南的商業(yè)用房和辦公寫字樓銷售呈現(xiàn)進(jìn)一步增長跡象,尤其是三月份,濟(jì)南辦公寫字樓網(wǎng)簽面積同比上升了42.27%,均價(jià)同比上升了71.72%。商業(yè)用房網(wǎng)簽面積同比上升了4.53%,均價(jià)同比上升了12.50%。
　　業(yè)內(nèi)人士指出,目前濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn),無論從供應(yīng)量還是價(jià)格,都已經(jīng)頗具規(guī)模,已經(jīng)呈現(xiàn)“一枝獨(dú)秀”之勢。

　老商圈擴(kuò)容新商圈興起　濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)攤子“越來越大”
　　細(xì)心的市民走在街上可以發(fā)現(xiàn),在一些新建小區(qū)周邊,一條條商業(yè)街正在蓬勃興起。以和平路附近為例,就新興起了誠基中心小區(qū)開發(fā)的泉城新時(shí)代商業(yè)街和文華園小區(qū)配建的蘋果城等商業(yè)街,沿街商業(yè)店鋪越來越多。而一些成熟小區(qū)的商業(yè)配套更是不斷升級換代,陽光100美樂匯更是引進(jìn)了零售業(yè)巨頭沃爾瑪和星級酒店,使得商業(yè)配套發(fā)展成為了一個(gè)新的商圈。
　　而在大觀園和泉城路商圈,一場老商圈“擴(kuò)容運(yùn)動(dòng)”正在蓬勃興起。大觀園商圈新添了體量龐大的萬達(dá)廣場和財(cái)富自由港。而“金街”泉城路上更是紅紅火火,塔吊少了,商場空前多了。泉城路作為省城的“金街”,以前總因?yàn)橐恍┰�因受到不少人的詬�?包括一到節(jié)假日出現(xiàn)的“沿街?jǐn)[攤”現(xiàn)象,兩邊的玻璃商業(yè)房里充斥著幾十元一件的衣服,這些讓人感覺與泉城路商圈的定位不符。不少挑剔的消費(fèi)者表示,“逛泉城路感覺東西不高檔,不夠時(shí)尚也沒有品位”,還有人說,“在泉城路買服裝除了貴和之外,基本上檔次都不高”。
　　而目前泉城路已經(jīng)非比尋常,恒隆廣場很快要投入使用,對面的紅尚坊進(jìn)度也很快,泉樂坊早已經(jīng)開業(yè)。
　　調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,泉城路商圈內(nèi)即將開放的恒隆廣場等商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)給泉城路新增商業(yè)總面積20萬平方米。通過這些項(xiàng)目的介紹以及招商信息,記者發(fā)現(xiàn)這些新的商業(yè)項(xiàng)目不約而同地定位在了中高端。業(yè)內(nèi)人士指出,新增的這些商業(yè)項(xiàng)目多為中高檔,這些項(xiàng)目的建成使用將會使泉城路商圈成為當(dāng)之無愧的省城商業(yè)中心帶,商圈內(nèi)絕大多數(shù)都是滿足中高檔消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)組合,這也為商圈成為城市商業(yè)中心打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
　　記者發(fā)現(xiàn),不僅是各商圈都在擴(kuò)容,更重要的是各商圈在擴(kuò)容過程中進(jìn)一步明確了自己的定位,一些主力店的入駐,帶來了人氣和商氣,各商圈間進(jìn)一步融合和促進(jìn),使得濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)的階段。
　　在目前的濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)中,大觀園商圈、泉城路商圈、經(jīng)四路商圈、英雄山片區(qū)商圈、西市場商圈、東部新區(qū)商圈等新老商圈的地位進(jìn)一步鞏固,各自的特色更加鮮明,使得濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)越來越成為“一盤棋”。

限購下樓市資金　流向商業(yè)地產(chǎn)
　　近期,濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的一些動(dòng)作頗為引人關(guān)注,在住宅限購的背景下,商業(yè)項(xiàng)目的空前活躍成為目前樓市的一大特點(diǎn)。
　　上月,歷下區(qū)召開服務(wù)業(yè)項(xiàng)目招商推介會,推出商貿(mào)服務(wù)業(yè)載體項(xiàng)目、高端寫字樓等44個(gè)項(xiàng)目,推介地塊總面積約460畝,推介項(xiàng)目載體總建筑面積約340萬平方米。這些項(xiàng)目中,最受關(guān)注的是位于泉城路商圈的一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商,其中包括即將投入使用的恒隆廣場、泰府廣場和希努爾大廈等項(xiàng)目,此次推出的商業(yè)地產(chǎn)招商項(xiàng)目可謂“龐大”,這些項(xiàng)目招商完成后,泉城路商圈將進(jìn)一步提升。而就在泉城路商圈“風(fēng)風(fēng)火火”招商時(shí),濟(jì)南另一老商圈“大觀園商圈”也“不甘示弱”,四月份也推出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招商。20日,位于大觀園附近的財(cái)富自由港商務(wù)大廈項(xiàng)目正式開始對外招商。記者在現(xiàn)場了解到,該項(xiàng)目位于大觀園附近,現(xiàn)已基本竣工,總建筑面積21000平方米。而目前1-5層商場及寫字樓已經(jīng)具備招租、招商條件,現(xiàn)正在對外招商。對于招商的情況,該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示頗有信心,主要是因?yàn)樵擁?xiàng)目前期的預(yù)約“熱度很高”。
　　進(jìn)入4月份,濟(jì)南的泉城路商圈和大觀園商圈分別推出恒隆廣場和財(cái)富自由港等項(xiàng)目進(jìn)行招商,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為相互之間的競爭將加劇。專家則認(rèn)為,兩者同時(shí)快速發(fā)展壯大,有利于進(jìn)一步“激活全盤”,泉城路商圈以及萬達(dá)廣場——大觀園一線,將成為濟(jì)南的區(qū)域金融商務(wù)中心。
　　“我們這個(gè)項(xiàng)目,周邊集中了很多大銀行,確實(shí)是濟(jì)南的商業(yè)和金融業(yè)中心。”財(cái)富自由港相關(guān)負(fù)責(zé)人說。不僅是上述商圈地產(chǎn)項(xiàng)目,濟(jì)南一些大型社區(qū)的底商項(xiàng)目也都在積極招商,不少市民都在尋找合適的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在樓市宏觀調(diào)控政策的背景下,住宅投資受到限制和打壓,尤其是限購政策的執(zhí)行,使得更多的資金無法投入到住宅市場,從而轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),由此使得商業(yè)地產(chǎn)的租售都出現(xiàn)轉(zhuǎn)旺的勢頭。
　　而受樓市調(diào)控政策影響,不少炒房熱錢盯上商鋪,不少市民忙著“棄宅從商”。市民趙先生在近期就賣掉了前期從旅游路附近購買的住宅,轉(zhuǎn)而投資了一套商鋪。

商業(yè)地產(chǎn)是一只“潛力股”,但也應(yīng)考慮持有成本
　　省城專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從濟(jì)南目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況看,濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)仍可看作一只“潛力股”,正常的情況是,寫字樓的價(jià)格應(yīng)該是住宅的兩倍左右,但目前還沒有達(dá)到這個(gè)程度。但這只“潛力股”未來的發(fā)展怎樣,還要看持有者的水平。
　　專家認(rèn)為,全運(yùn)會后商業(yè)地產(chǎn)也將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。以往,一些世界著名的奢侈品牌不肯進(jìn)入濟(jì)南,因?yàn)樗鼈冋也坏脚c其身份相匹配的商業(yè)區(qū)。現(xiàn)在,這種情況正在悄然改變,一線地產(chǎn)商正在濟(jì)南全力打造城市綜合體,不久的將來,濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模、質(zhì)量都會有大幅度提升。另外,濟(jì)南正在建設(shè)區(qū)域金融中心,并努力吸引國際、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)的總部進(jìn)駐,這些都需要提前布局商業(yè)地產(chǎn)。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為,濟(jì)南的住宅市場將回歸消費(fèi)導(dǎo)向,房地產(chǎn)市場投資將由以住宅為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向以商業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)。
　　業(yè)內(nèi)人士指出,“限購令”給商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇,但消費(fèi)者也要注意到,商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)性較強(qiáng)和門檻較高的投資行業(yè),風(fēng)險(xiǎn)較大,市民應(yīng)充分考慮投資收益問題,避免輕率投資。投資商鋪需要較為合理的投資回報(bào)率。
　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為,無論是投資者還是開發(fā)商,都應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況謹(jǐn)慎投資,以免過度炒作形成泡沫,特別是有些城市的商鋪投資熱潮和當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境并不匹配,投資者一旦選擇失誤就可能導(dǎo)致?lián)p失難以挽回。